不動産投資レッスン：地元の賃貸不動産
賃貸用の不動産を購入する際に、避けるべき過ちがあることはご存知だろう。今回は、あなたが何をすべきかについて話していこう。
不動産賃貸によって利益を得るには、重要な秘訣が2つある。1つめは、昔から言われる「立地がすべて」という原則。2つめは、購入する建物のコンディションである。
では、いくつかのルールを見ていくが、あなたが不動産投資家として一人前になるまでは必ず従っていただきたい。
1．あなたの地元にある物件を購入する
成功する投資家になるためには、自分が投資しているものをよく知っておく必要がある。今の場所に住み始めて何年かたっているのなら、地元の不動産に関しては思っている以上にたくさんの知識を持っているものだ。治安が良い地域、あまり良くない地域、さらには避けるべき地域もすでに認識しているだろう。あるいは、将来値上がりしそうな土地に見当を付けているかもしれない。地元に住むだけで、そこの不動産市場を熟知できるチャンスなのだ。投資リスクを制限し、利益の獲得チャンスを高めるためにも最も重要な要素である。
2．良い物件、または将来値上がりしそうな物件に投資する
私の経験から言って、昔から言われる「立地がすべて」という原則は事実だと言える。良い場所とは「もともと好立地」、あるいは「好立地になりつつある場所」の2つだ。どちらにしても高い収益を得ることが可能だ。
では、その方法について紹介しよう......
＊治安の良い地域で、最も安価な物件を購入する。それを賢く修理をすれば、投資額の2〜3倍の利益をあなたは得るだろう。治安の良い地域で粗末な物件を購入した場合でも、その物件を受け入れられるレベルまで修繕すれば、好立地を生かして売値を吊り上げることができる。治安の良い地域で低価格の物件を手に入れるのは、確かに容易ではない。不動産の所有者も物件の価値は把握している。しかし、今にも壊れそうな家屋や、時には所有者自らが売りに出す物件などで、お買い得品を手にすることも可能なのだ。
そこで、簡単な例を挙げてみよう。
20年前の話になるが、私は地元の町で広さが約111平米、寝室が2部屋あるアパートを620万円で購入し、家賃10万円で賃貸に出した。修繕費に30万円かかったことを考慮しても、これはとても良い買い物だった。
＊将来値上がりしそうな地域で、単独または共同で複数の物件を購入しよう。それらすべてをリノベーションすれば、その地域一帯の外観をグレードアップすることになる。これによって、あなたが考えているよりも物件価格は上昇することがあるのだ。
＊なるべく新しく、頑丈な建物だけを購入しよう。老朽化した建物を管理することほど最悪なことはない。まず、借り手からクレームが入る。そして彼らはしぶしぶ家賃を支払い、あなたのことを詐欺師扱いするだろう。そうなったら大変だ。住むために重要で、かつ修理に高くつくものには特に気を付けること。屋根の状態が悪い、配管が腐っている、電気器具が焼損しているなど、大きな問題のある物件は絶対に買わないようにする。さもなければ、修繕費で利益を使い果たすことになるだろう。
＊信頼できる建設業者のネットワークを作ろう。配管工、電気工事士、空調整備業者、塗装工、造園業者、そして最も重要なのが低価格で何でも修理をしてくれる便利屋だ。
多くのビジネスと同様に、不動産業においても、「適切なもの」を購入することが一番だ。もしあなたが手頃価格で物件を手に入れ、修繕のために過剰な投資をしなければ、ほぼ確実に良い結果が出るだろう。
賃貸物件を購入する際に私が基準としているのは、「総額（売価＋修繕費）が、年間賃貸料の9倍を上回る物件は決して購入しない」ことだ。多くの場合、私はこの基準に従うようにしているし、さらなる利益をあげようと試みている。しかし、立地条件が良く、将来値上がりしそうな特別な物件を競い合っている市場では、このルールを守るのは容易ではないかもしれない。
あなたが900万円で購入できる建物を見つけたとしよう。さらに、それをあなたが望む状態にするために100万円が必要だとする（「望む状態」というのは、その建物から妥当な賃貸料を得ることができ、借り手から常にクレームがこない状態にすることだ）。すると費用総額は1000万円になる。
そして、私のルールに従うと、賃貸料は月額11万円以上でなければならない。
では、毎年115万円の賃貸料があったとしよう。あなたがローンを組まず、すべて現金で支払ったとすれば、投資総額は1000万円である。それに、固定資産税（年間10万円とする）と維持費（年間15万円とする）を差し引いた後のネットキャッシュフロー（通常入ってくる現金から出て行く現金を差し引いた現金）は90万円だ。つまり投資収益率は9％となる。
これはかなり割りの良い取引だ。不動産投資は株式投資に比べて安全だと分かるだろう。
しかし、これで終わりではない。適切な物件を適切な場所で購入すれば、資産価値が上昇してあなたにとって大きなプラスとなるだろうし、その値はさまざまだ。過去のデータを見ると資産価値の上昇率は約4～5％なので、あなたの総収益率は約13～14％になるかもしれない。
これは平均的な数字にすぎない。あなたが投資している不動産のことをよく理解していれば、これよりももっと良い結果が出せるだろう。私はしばらく前に1950万円で賃貸物件を買い、その数年後に3950万円で売却した。その物件の投資収益率（ROI）は桁外れに高いものになった。
賃貸物件のローンを組むことで、投資収益率がさらに高くなることもある。
すでに要点は得たと思うが、あなたは賃貸物件を所有することで、会社勤めをしたり会社を経営しながら、多くの副収入を容易に得ることができるのだ。ただし、良い借り手がついていて、クレームがほとんどない、優良な物件を持っていればの話だが。
私は今までにさまざまな「副業」に携わってきたが、その中でも不動産賃貸業は群を抜いている。
私はフロリダ州ボカラトンに家族で引っ越し、そこでいくつかの物件を購入したし、その約10年後にはボルチモア（私が仕事で行く場所だ）でも購入した。多額の金銭を工面する必要は決してなかった。その年に貯金した額の25％以上を不動産投資につぎ込むことはなかったのだ（当時の貯金額は100万円以下だった）。少額の投資が積み重なり、資産価値が上がった（価値が2倍になった）物件を、大いに将来性があると見込んだ他の物件と交換する機会も頻繁にあった。時には、1つの物件と引き換えに2つの物件を手に入れることもあったのだ。
そして私は、とても良い物件コレクションを少しずつ作り上げ、申し分のない家賃収入を得てきた。本業は続けていたので、家賃収入は住宅ローンの返済に回したり、他の物件を購入する資金にしたのだ。
私の不動産投資の大部分は、苦痛をともなわない有益な経験となっている。そして、あっという間にリタイアできるほどの収入源を確保できた。
賃貸業を始めるには私からのアドバイスだけでなく、もっと大量の情報が必要となるだろう。地元の図書館に行けば、不動産に関するたくさんのアドバイスが得られるはずだ。また、外出し、地元の不動産市場についてよく知ることだ。土曜日の朝には散歩やサイクリングをして、至る所に置かれている住宅販売のカタログを見るといいだろう。また、何人かの不動産ブローカーと話をするのも良い。
だからといって、この数日中に急いで物件を購入したりしてはいけない。まずはよく見て回り、地元の市場に詳しくなるのだ。時間をかけて、楽しみながらすると良い。物件の資産価値を見極めることが重要だが、それは実際に見て回ってこそ得られるスキルなのだ。
マーク・M・フォード
Presented by インベストメントカレッジ
