不動産賃貸業で2500万円のリタイア資金を準備する方法

不動産賃貸業は実に優れた「副業」である。比較的すぐに学ぶことができるし、事業を始めるのにあまりお金もかからない上、空いた時間を活用できるからだ。

私も初めは失敗することもあったが、今では不動産賃貸業で成功を収めている。500万円の分譲マンションに頭金の100万円を支払うところから始まり、デルレイビーチにある私の自宅から3.2キロメートル以内に、1億円以上のエクイティ（市場価値からローン残高を引いた額）に相当する住宅やビルを所有するまでになった。

私の目標は、リタイア後のために十分な家賃収入を得ることだ。確かに、私が求める収入は、実際に必要な額よりも高いかもしれない。しかし、目標を達成するのに十分な賃貸物件が手に入れば、たとえ私のすべての保有株が下落しビジネスが破綻したとしても、今の良い暮らしが続けられなくなるという心配はしなくて済むのだ。

あなたも不動産賃貸業をやってみてはどうだろう？

朝起きて「もう働かなくていい」と実感できるなんて、素晴らしいと思わないだろうか。
毎月の家賃収入で生活費をまかなうことができたらどんなにいいだろう。

そんなことを可能にするのが不動産賃貸業の魅力であり、多くの人がこのビジネスを始める理由でもある。彼らは私と同じ方法で賃貸ビジネスをおこない、同じように魅力的であると感じているのだ。

しかし、問題はそんな彼らの大半が苦労しているということだ。彼らの中には破産寸前の人もいる。それはなぜか？

厳しい不動産市場で生き残るのに十分な現金が手元にない場合、賃貸ビジネスでは不利になる可能性がある。

どんな種類の投資もそうであるように、価格がいつも上がるとは限らない。たとえ一時的にでも価格が下落すれば、特にローンを借入れて賃貸物件を購入している場合は損失が出ることもあるだろう。

このような失敗を避けるための最善策は、正しいやり方で物件を買うことだ。不動産相場より割安な物件を購入することができれば、不況を乗り切る可能性はずっと高くなる。

私の知り合いで不動産で失敗している人々の多くは、高すぎる物件を購入している。実際に物件を見に行くのではなく、多忙な（大抵は物件リストの作成にいそしんでいるだけだが）不動産仲介業者を当てにして、（時々）売却物件の広告に目を通しているだけなのだ。

そんな方法では、とても優良な不動産を手に入れることはできない。「適正な」物件を購入するためには、あてずっぽうに選んだ不動産仲介業者やデータベースを頼りにしてはいけないのだ。

あなたは、以下の（a）と（b）の両方、またはいずれかをおこなうべきである。

（a）あなたのために熱心に仕事をし、最高の取引を提供してくれる地元の不動産仲介業者を少なくとも1人確保する。

（b）実際に自分の足でよく見て回る。これが今日の重要なポイントだ。

弟のJJFと私は、一緒にいくつかの不動産ビジネスをおこなっている。私たちは、優良な物件を求めて数時間車で走り回ることもあるのだ。

ある日は、まず初めに彼の自宅付近を見て回った。デルレイビーチ市街から約1.6キロメートルの距離にあり、2000万円以下の住宅が並ぶ将来有望な地域だ。私たちが見た物件はすべて相場以上の値が付けられていた。

次にスウィントン・アベニューの裏通りに行き、興味深い住宅を数軒見つけた。しかし、後日広さや部屋数などを問い合わせてみたところ、私たちの期待に反するものだった。

それから、アトランティック・アベニューの南にあるリトルハイチ地区にも行った。1000万円以下で売りに出ていた住宅は良さそうだったが、結果的に計画は進まなかった。

おそらくあなたは、「相場よりも高いか安いかをどうやって判断すればよいのか？」と、疑問に思っているだろう。それは重要な質問だ。

例えば、私が探している地域でのお買い得物件というのは、以下の条件を満たす必要がある。

1．物件の購入費と修繕費が特定の金額内に収まらなければならない。この地域では、1平方フィート（約0.09平米）あたり1万2000円～1万5000円である。

2．賃貸物件の表面利回りが10％以上でなければならない。計算方法は年間の家賃収入÷最終的にかかった費用の総額（購入金額＋リフォーム費用）×100である。

3．1つの物件あたりの総費用額は、1250万円以下でなければならない。その理由は、家賃を月12万円以上にすると借り手市場が縮小し、恐ろしいほど借り手が付かなくなると分かったからだ。

マーク・M・フォード

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