利回りを上げる考え方

こんにちは、石田です。

台風15号の影響で被害を受けた方々に
お見舞い申し上げます。

停電などの復旧がなかなか進まない状況ではありますが、
例年通りだとまだ台風が発生する可能性がありますので
今後も十分お気を付けくださいませ。

私は毎年年初の段階で、
「今年達成すべき目標」を設定するのですが、
今年はその中の一つにまだやったことがない

「リースバック（ハウスリースバック）物件の所有」

がありました。

これまで幾つかの案件があったのですが、
ここにきてようやく自分のイメージする
案件と縁があり、来週「契約」になったので

「利回りを上げる考え方」

と合わせてご紹介しておきます。

まず「リースバック」が何なのか？
知らない方もいるかと思うので
簡単に説明すると、、、

「売主さん（その家の持ち主）が
　その家に住んでいる状態でその家を買い取り、
　その後は賃貸人と賃借人の関係で家賃をいただく」

というものです。

つまり、売主さんはまとまったお金を
手にすることができて、そのままその家に
住み続けることができるということですね。

まとまった資金は必要だが、
お子様の学校の都合や親の介護、仕事の都合などで
引越ししたくない場合には大きなメリットとなります。

で、今回の案件で私がとった
「戦略」と「交渉内容」をお話しします。

今回私の中では「初」のリースバック物件でしたが、
それでも「表面」ではなく実質利回りで
10％以上確保したいと考えていました。

まぁ、戦略とか交渉とかカッコいいこと言ってますが
しょせん「私」ですから複雑なことはできません（笑）
あくまでも原理原則に基づいた戦略を立てるだけです。

私の「マネーゲーマーとしての生き方」を
読んだことがある方は何を感じ取っていただきたいか
ご理解いただけると思いますが、、、

手元にお金が残る公式は

収入−支出＝純利益

です。

そして今回の不動産の話をこの公式に当てはめると

（生涯家賃（100））−（物件購入価格（80））
＝（純利益（20）利回り）

となるわけです。

＝＝注：数字は以降を理解するためのイメージです＝＝

通常はこの差益を最大化する為に
物件購入価格に指値をしてできるだけ安く
物件を取得し差益を大きくします。

「100−70＝30」

なぜかというと、地域毎に「家賃相場」は
およそ基準がありますし、建物が古くなってくれば
家賃は下がっていくので家賃を上げることは難しいからです。

しかし、今回私は最終的に公式を

「110−70＝40」

として、目標にわずか届かずですが9.87％を達成しました。
（最終的には出口のところで10％は
　越えるようにはなっていますが）

具体的には家賃が地域相場のおよそ1.75倍です。

信じられないかもしれませんが、事実です。

通常、家賃アップするためにリフォーム内容などにこだわり
価値を高めていきますが、それをしてしまうと、
「物件取得価格（支出）」に費用が上乗せされてしまうので、

仮に家賃アップできても公式が、

「110−90＝20」

となってしまい、意味がありません。

そこで「ある交渉」を行い、支出の部分を
大きくしないままに家賃アップしました。

家賃アップの交渉についてはとても重要な内容なので
詳細は割愛しますが、ヒントは

「家族構成を・・・。犬を・・・。」

となります。

細かいところまで気になる方は
私のコーチングを受ける機会があれば
その時にでも聞いてください。

それ以外にも指値の金額、
定期借家契約やいくつかの特約を通すことで
リスク管理もできうることはすべてやり、

万が一、短期間で賃借人が出ることになっても
損切りしなくて済むようにしています。

長々とお話ししましたが、お伝えしたいことは・・・。

不動産に限らず、トレードであろうがビジネスであろうが
上記の公式のうち「収入」「支出」の片方だけに
フォーカスを充てるのではなく、両方に目を向けて
戦略を立てましょう、ということです。

それではまた！

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